Антонина Лопаева, aif.ru: — Это правда, что можно стать собственником бесхозной дачи или садового участка?
Сергей Гаврюшкин: — Да, по современному законодательству есть несколько вариантов сделать это. Для начала уточним, что по Гражданскому кодексу вещь считается бесхозной, если у нее нет собственника, он неизвестен либо от которой собственник отказался (п. 1 ст. 225 ГК РФ). На основании ч. 3 ст. 218 ГК РФ гражданин может приобрести право собственности на такое имущество.
— Допустим, владелец садового участка или дачи нам известен. Наши действия?
— Можно добиться от него прямого отказа от имущества. Путь будет непростым, но теоретически это возможно. Человек может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, если он устранился от владения и пользования этим имуществом и перестал предпринимать меры по его содержанию (ст. 236 ГК).
Для отказа от имущества хозяин дачи и земельного участка должен обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением. Ведомство зарегистрирует прекращение права собственности на участок, данное имущество перейдет муниципальным или региональным властям. Затем дачу выставят на торги или передадут в аренду новому собственнику.
— А если мы видим, что на участке уже несколько лет никто не появляется?
— Когда участок не используется более трех лет или используется с нарушением разрешенного назначения земли, вы можете обратиться в администрацию муниципального образования с жалобой. Орган местного самоуправления по рассмотрении заявления вправе обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка ввиду ненадлежащего использования. Затем, когда участок станет собственностью муниципалитета, его можно будет оформить в частную собственность, но рассчитывать на то, что такая стратегия 100% вас сделает собственником данного имущества, все-таки не стоит.
— Наверное, в каждом дачном или садовом товариществе есть ситуации, когда уже никто и не помнит, кто является собственником участка и есть ли он в живых…
— Если у объекта нет собственника либо же он неизвестен, признан пропавшим без вести, отказался от земли или его в принципе никогда не было, земля может быть признана бесхозной. И тогда она перейдет в собственность местных властей. Затем землю вместе с дачей можно приобрести на торгах, арендовать или выкупить. Но на это тоже нужно время. Участок переходит местным властям только в случае, если администрация обращается в Росреестр, и по истечении года со дня постановки его на учет как бесхозного, орган местного самоуправления обратился в суд с иском о признании за ними права собственности, а суд вынес положительное решение.
— Давайте рассмотрим ситуацию, если собственник заброшенного участка умер, а детям и внукам заниматься землей некогда.
— Сразу пытаться оформить права на себя не стоит. Имущество должно перейти наследникам, а при их отсутствии — в собственность муниципалитета как выморочное. Такой же порядок действует, если владелец участка объявляется судом умершим после того, как в течение пяти лет не получается установить сведения о месте его пребывания.
Самый известный в народе способ стать законным владельцем бесхозного дачного участка или дома — через суд стать владельцем по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями.
— Это, наверное, самый долгий путь.
— К 15-летнему сроку открытого, добросовестного и непрерывного владения необходимо добавить трехлетний срок исковой давности по искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения. То есть в суд можно обращаться только через 18 лет после начала владения имуществом. Дату начала открытого владения необходимо подтвердить письменными доказательствами. Это могут быть квитанции об оплате ЖКХ, договор на проведение ремонтно-строительных работ, также допустимо подтверждать данный факт показаниями свидетелей.
Согласно информации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны отсутствовать сведения о правообладателе (собственнике) садового дома и земельного участка. Ведь в случае с заброшенным дачным участком главное препятствие — добросовестность владения (гражданин не должен знать, что собственником участка является другое лицо). Именно с этим условием возникают трудности: если запись о собственнике есть в ЕГРН, его выполнение становится невозможным.
— Есть варианты побыстрее?
— Чаще всего завладеть заброшенным участком быстро можно только одним способом: найти владельца и заключить с ним сделку купли-продажи или аренды.
— Если я буду ухаживать за чьим-то заброшенным садом, меня накажут?
— Без оформления в собственность соседи по участку или любые третьи лица не могут самовольно пользоваться и распоряжаться чужим садовым участком, даже если на первый взгляд он давно заброшенный и неухоженный. Нельзя занимать его, вспахивать огород, косить траву, ремонтировать домик и т. д. Это преступление (ст. 139 УК РФ), которое может повлечь за собой штраф, исправительные работы и даже лишение свободы.
— С чего начать процесс оформления чужого заброшенного сада или дачи на себя?
— Для начала обратитесь к председателю садового товарищества или в местную администрацию населенного пункта. Также можно запросить выписку о данных объектах из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Но важно обратить внимание на то, что с 1 марта 2023 года выписка не дает подробной информации о собственнике; будет указано лишь, что владелец — физическое лицо. Но зато можно узнать, есть ли вообще запись о собственности, а также наложены ли на объект какие-либо обременения.
Кроме того, можно воспользоваться публичной кадастровой картой по кадастровым номерам участка, если в вашем распоряжении есть кадастровый номер земельного участка.
Если вам уже известно имя владельца, вы можете сделать запрос на сайте Федеральной нотариальной палаты в Реестре наследственных дел. Сервис позволит вам увидеть номер наследственного дела, каким нотариусом оно было открыто, в какую нотариальную палату возможно обращение за подробной информацией, а также сведения о нотариусах, которым был передан архив.
Когда правообладатель найден, с ним можно договариваться о покупке или аренде участка, предварительно проверив правоустанавливающие документы на землю и постройки на ней. Земельным кодексом РФ установлено, что судьба земельного участка и прочно связанных с ним объектов одинакова. Если земельный участок и расположенный на нем дом принадлежат их собственнику, речь идет о так называемом принципе единства. В таком случае оформлять права собственности на этот участок необходимо одновременно с покупкой и оформлением прав на домик.
— Дайте совет владельцам дач и садов: что нужно делать, чтобы твой участок в один прекрасный день кто-нибудь не забрал?
— Первое: проверьте, все ли ваши документы на земельные участки и сооружения на них в порядке. А именно: нет ли расхождений в площади, номерах, нет ли опечаток в данных собственника. Сделайте запрос в ЕГРН (такая функция есть в Госуслугах), посмотрите, совпадают ли данные из ваших правоустанавливающих документов с данными, указанными в Росреестре, есть ли там вообще запись о праве собственности.
Второе: следите за оплатой членских взносов за ваш гараж или сад, храните квитанции об уплате членских взносов и электроэнергии за каждый год.
Третье: если у вас имеются архивные документы, например 90-х годов, и вы до сих пор не осуществили их государственную регистрацию, проверьте возможность их регистрации в упрощенном порядке по дачной амнистии.
